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香港地產市場「治本」從何下手?(2017.4)

發布日期:2017-05-04

☉文/王文

香港地產市場「治本」之道,除了增加土地和公營房屋供應,還需要公營房屋市場的租金和售價與私營房屋市場的脫鈎;需要推進香港經濟轉型,開拓新興產業,做大香港經濟之「餅」,並且,擴大稅基;需要修訂有關條例和規則,推動和鼓勵地產商盡快將其所持有的地皮建樓出售;需要引導外來投資,同香港經濟轉型的方向和目標相一致。

第五任行政長官候選人均非常重視香港地產市場深層次結構性問題。具體設想有差異,但是,他(她)們都主張盡量增加土地供應,以及增加公營房屋供應,在原則上都沒有錯。問題在於,他(她)們都沒有提出解決香港地價和樓價高企不下這一痼疾的良方。在競選行政長官期間,出於爭取地產界選委提名和投票的考慮,不談論高地價和高樓價問題是可以理解的。但是,為香港地產市場「治本」計,高地價和高樓價問題無法迴避。

現屆政府從上任第一天起,就以「洪荒之力」增加土地和公營房屋供應,同時,不斷提高物業交易相關稅率以遏制地產市場投機活動,但是,樓價在短期下調後,又創新高。

地價上漲樓價自然漲高

2月24日,中原地產發表最新樓市統計數字。丁酉年春節長假期後第一週,中原城市領先指數(CCL)報147.74點,較2015年9月歷史高位高0.82點;中原城市大型屋苑領先指數(CCL Mass)報149.54點,是近5週內第二次創歷史新高;CCL(中小型單位) 報147.72點,也是近5週內第二次創歷史新高;CCL(大型單位)報147.84點,連升3週共1.66%,距148.66點的歷史高位僅差0.82點。

在樓價迭創歷史新高的同時,地價也創歷史新高。2月24日政府有關部門宣布,兩大內地發展商龍光地產和合景泰富聯手,奪得鴨脷洲利南道住宅地,作價逾168億港元,較之信和置業牽頭的財團在1997年3月以118.2億元奪得小西灣地皮的地價高約四成,躍居香港的「新地王」。

地價不斷上漲,樓價自然「水漲船高」。鴨脷洲利南道住宅地佔地12.7萬方呎,總樓面約76.2萬方呎,每呎樓面的地價達22,110港元,較之中國海外在2012年3月所投得的鴨脷洲徑8號地(現為「南區·左岸」)的每呎樓面的地價11,044港元貴1倍。現已落成的「南區·左岸」的平均成交呎價約2.5萬港元,亦即是說,鴨脷洲利南道住宅地的「麵粉價」幾乎等同「南區·左岸」的「麵包價」。

有人會說,公營房屋的地價和樓價必定低於私營房屋的地價和樓價。這沒有錯。問題是,香港的公營房屋市場是與私營房屋市場相聯通的,居屋可以經補地價進入私營房屋市場,因此,無論公屋的租金還是居屋的售價都同私營房屋市場的租金和售價相掛鈎;只要私營房屋市場的地價和樓價「易升難跌」,那麼,公營房屋的租金和售價就無法控制在較低的水平上。

公屋市場與私屋市場價格脫鈎

所以,香港地產市場「治本」必須解決的第一個問題是:今後歷屆政府能否把公營房屋市場的租金和售價與私營房屋市場的租金和售價脫鈎?

如果今後歷屆政府採取把兩類房屋市場區隔的做法,居屋不能經補地價而轉入私營市場,那麼,香港居民在居住上就將形成兩大區隔的類別:一類在私營市場上租住或置業;一類由政府提供公屋或居屋。

即使區隔兩類市場、把公屋租金和居屋售價控制在較低水平上,私營市場的高地價和高樓價問題還需要其他解決辦法。

解決私營市場的高地價問題,需要政府另闢財源、降低財政對賣地收入的依賴,需要地產商盡快將其所持有的地皮建樓出售。

至今,政府財政頗依賴賣地收入。2016/2017財政年度賣地收入逾1000億港元。沒有新的財源,政府難以降低對賣地收入的依賴。政府另闢財源需要推進香港經濟轉型,開拓新興產業,做大香港經濟之「餅」,並且,擴大稅基。

推動地產商減少土地囤積,需要修訂有關條例和規則,也要求地產商提高社會意識。

香港是舉世罕見的小而高度開放的經濟。外來投資對香港私營房屋市場的地價和樓價有不可低估的影響。從2013年以來,內地資本控股的企業積極投資香港私營房屋市場。本文執筆時,2016/2017財政年度政府已出售26幅土地,其中,5幅由內地資本控股的企業投得,總金額逾406億港元,佔期間政府賣地收入近四成。尤其,迄今香港有6幅「百億地王」,前5幅均由香港本地發展商擁有,而創新紀錄的鴨脷洲利南道住宅地則為內地資本控股的企業奪得。

內企應助香港拓展新增長點

內地資本控股的企業投資香港是天經地義的,他們同其他各種資本控股的企業在香港投資一樣都必須遵守香港的相關法律和制度。但是,內地資本控股的企業在香港地產市場上「異軍突起」、「後來居上」,不僅影響香港私營房屋市場的地價和樓價,而且,產生不可忽視的政治影響和社會影響。

香港本地的發展商擔憂他們的「地盤」開始被內地資本控股的企業介入。香港一部份居民則憂慮內地資本控股的企業大舉投資香港地產市場,推高地價和樓價,影響他們置業。近幾年香港與內地經濟一體化已遭遇來自香港一部份居民的反感和抵制,反對派已不斷煽動詆毀內地、詆毀內地居民的社會風潮。內地有關部門應予以重視。由國有資本控股的內地企業,以及具有社會意識的非國有控股的內地企業,應當把握他們在香港的投資方向,與香港經濟轉型的方向和目標相一致。應當着重促進香港發展新興產業,幫助香港經濟拓展新增長點,而不是大舉進入香港私營房屋市場。

總之,香港地產市場「治本」之道,除了增加土地和公營房屋供應,還需要公營房屋市場的租金和售價與私營房屋市場的脫鈎;需要推進香港經濟轉型,開拓新興產業,做大香港經濟之「餅」,並且,擴大稅基;需要修訂有關條例和規則,推動和鼓勵地產商盡快將其所持有的地皮建樓出售;需要引導外來投資,同香港經濟轉型的方向和目標相一致。

2017年3月1日


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