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中國樓市進入「看空期」嗎?(2017.7)

發布日期:2017-07-26

☉文/白雪冰

今年是十九大政治年,穩定樓市對於經濟社會乃至政治層面而言,都是不容有失的重大任務。但中國樓市調控牽一髮動全身,涉及的利益關係非常複雜,改革與調控均非朝夕之功。只有從需求端和供給端「雙端發力」,搭建制度框架,均衡優勢資源,中國樓市才能開啟健康增長「新週期」。

今年中國樓市調控掀起「春夏攻勢」,數十城啟動「限售」措施,不少城市更進入「五限時代」,調控層祭出各式常規、非常規、超常規、乃至極端武器,花式頂配大招齊轟樓市這個「泡沫之王」。史上最強大招之下,中國樓市會迎來「變天」還是換個馬甲繼續上演「泡沫盛宴」,卻仍是未定之天。

樓市調控已成中國經濟領域「一號工程」,此輪調控層雖使出「王炸」,但倚重行政手段的痼疾卻並未改變,樓市調控的長效機制仍是空缺,此輪「風暴式」調控雖可速凍樓市,但報復性反彈卻極為可怕,歷史上也多前車之鑒。

「五限時代」的熔斷式調控,大概率會令中國樓市風險被延後。今年是十九大換屆之年,各地方諸侯走馬上任後會否為政績再現「地產大躍進」,中國樓市會否在經濟下行壓力增大時重演「穩增長馬達」角色,都為外界所關注。

筆者以為,拆解樓市核彈,不能依靠逆市場化手段,唯有搭建制度框架,從需求端和供給端「雙端發力」,並將一線城市優質資源分散到二三線城市,中國樓市調控才能避免「空調」怪圈,才能開啟「新週期」,從而為實體經濟復興贏得時間和空間。

中國樓市上演「七大奇觀」

中國樓市泡沫可以說是「突破天際」,在這裡,住房已遠遠超出其「居住」屬性。高漲樓市下,中國社會亂象層出不窮,折射尷尬百態。可以說,世界上沒有哪個國家的住房,能夠如中國這般牽動着民眾神經和社會方方面面的變化。

奇觀一:坐地起價:一頓午飯吃掉18萬 去年中國房地產交易創下歷史新高,連續突破了14億、15億平米的兩大關口,熱點城市房價暴漲,全球前十名漲幅裡,至少有一半是中國城市,全年出現了300多個「地王」,熱點城市恐慌性購買不斷,房價猶如火箭般躥升。

樓市的火箭漲勢成為世界奇觀。樓市火爆行情下,有石家莊市民遇到某項目上午開盤16000元/平米,吃完午飯,房價漲到17800元/平米(一說18000元/平米)的情況,「一頓午飯的時間吃掉18萬的房價」,折射樓市「瘋狂無極限」。

奇觀二、學區房炙手可熱:過道房也能賣「天價」 中國一線城市的優質學區,「老破舊」房產賣出天價的消息不絕於耳。筆者在某房產仲介網站上檢索北京核心城區西城區內的房價可以發現,無一所房產低於300萬元人民幣。

北京核心城區更有一處約10平方米的通道,雖不能居住,但因為有房本,可以獲得某名校分校的入學指標,竟然被叫賣到150萬元的天價。

有評論認為,每平米動輒10萬以上的所謂豪宅區,社區內往往遍地都是胡亂停放的電動車、自行車、老年代步車,這種高房價下極其廉價的出行方式畸形地結合,鮮明折射了泡沫特徵。

奇觀三、高房價催生「跨城上班族」:每天通勤6小時 中國一線城市的畸高房價,催生了不少「跨城上班族」:他們每天工作在一線城市,居住在周邊的衛星城市,有的甚至還是跨省上班。

有統計顯示,在北上廣深的跨城上班族裡,各地的平均跨城通勤路程都超過了39公里,最長的為178公里,通勤時間6小時。也就是說,一天的四分之一時間花在了上下班路上。

與同城上班的同事們相比,這些跨城上班族大多只能活在一張標準的時刻表裡,一分鐘都不能耽擱。路上哪怕只是稍微出個神,就有可能趕不上火車,回不到那個百公里開外的家。

奇觀四:幹實業不如炒房者:上市公司紮堆炒房 辛辛苦苦做實業,不如炒房太太團,時常成為坊間民眾的無奈喟歎。有媒體引述2016年第三季度數據顯示,投資房地產的資金高達6254億元,同比增幅為25.5%。在中國不到3000家上市公司中,有1321家公司參與炒房。

炒一套房的價值相當於一個不小的實體經濟公司數十年的努力。「上市公司買房救公司」、「兩個有房產的人結婚相當於兩個上市公司的合併」等等新聞報道,高頻充斥於媒體。

幹實業不如炒房者,是中國經濟的悲哀,也是對樓市調控莫大的諷刺。無心實業、無心敬業,熱衷炒房對整個社會造成的巨大傷害,以及財富過度集中所衍生的社會問題均不容迴避。

奇觀五:假結婚、假離婚紮堆:仲介小哥娶七旬老太 高房價下,為了降低繳稅或獲得購房資格,中國人無所不用其極,大城市假結婚、假離婚更是一度紮堆。現年30多歲、戶口在上海市松江區的「仲介小哥」小王,為了幫客戶買房,已經結了四次婚,其中歲數最大的客戶已是超過七旬的古稀老人。

假結婚可助買房,內地部份仲介更是開出「假結婚」價目表,從七八萬至十萬不等。而夫妻為買房假離婚,結果丈夫出軌假戲成真的報道更是屢見報端。

奇觀六:房托頻出沒:開發商偏用群眾演員 火爆樓市下,中國各大城市樓盤前時常能看到大排長龍的場面,甚至出現夜間帶着被子排隊的奇聞。但這些紮堆搶房的購買者當中,有的卻是開發商僱來的房托。這些看房水客,價格在幾十元甚至上百元一天。

奇觀七:炒房客殺到國外,遭遇全球「喊打」 財富效應下,炒房成風的中國富人,更將目光投向國外。

有媒體形容,中國的海外炒房團東渡日本,跨越太平洋,揮師北美洲;西進歐洲,南下東南亞、澳洲大陸,北至韓國,但凡是「宜居之地」無不有中國炒房團身影。

根據胡潤發布的《2017中國高淨值客戶海外置業展望》的數據顯示,中國海外房地產投資總額不斷增加,且增速明顯加快,2016年前八個月就達到235億美元。

也有調查顯示,接近一半的中國高淨值人群將海外房地產投資作為最主要標的,他們平均擁有2.3套海外房產,且擁有4套及以上海外房產的人群佔比為15.6%。中國「海外炒房團」已經成為「現象級的存在」。

炒房客揮師海外,並不只是攻城拔寨的好消息。海外炒房團經常光顧的加拿大,近期爆發了迷你版的次貸危機,加拿大最大的房貸公司Home Capital Group遭遇大量投資者擠兌,股價直線暴跌。另據澳洲媒體報道,受到外國投資人持續湧入,澳洲的樓市泡沫正瀕臨破滅。一場類似美國的次貸風暴正在醞釀之中。

次貸危機重演,作為海外樓市的主要投資客,以中國中產階級為主體的「海外炒房團」或將面臨巨額虧損。

調控祭「王炸」控房價成「政治正確」

中國樓市亂象叢生,價格如脫韁野馬,調控層在去年國慶調控的基礎上,再度掀起「春夏攻勢」,祭出調控「王炸」,控房價上漲成為「政治正確」。

始於今年3月份的新一輪調控已覆蓋中國50多個城市,出台100多項調控措施。調控的範圍之廣前所未有,手段之多前所未有,從限購、限貸、限價、限賣到限離,從一線城市到全國貧困縣全覆蓋。

動用雷霆手段調控樓市的城市層出不窮,最為嚴厲的「限售」來自河北保定市。該市於5月份分兩批次掛牌30宗土地,其中一宗土地在「出讓須知」中提出,競得土地的競買人需告知購房人,在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。限制交易的年限達到10年之久。

儘管重炮齊轟樓市,但交通銀行分析報告仍預測,「因地制宜、因城施策」的房地產調控政策「高峰」並未完結,調控正走向深化,未來或有更多城市加入上調首套、二套房貸利率的隊伍之中。也有業內人士預測,限售未來預計將快速向三四線蔓延,後續可能會超過50個城市執行限售。

在官方重手調控之下,易居研究院發布的一份報告顯示,5月中國受監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少5%,同比減少16%。其中,過去交投活躍的南京、無錫、福州等城市樓市成交同比大跌均逾五成。如:南京5月新房成交同比下跌55%,無錫跌62%。一線城市中,廣州下跌46%,上海跌26%。炙手可熱的北京學區房更有直降百萬的新聞傳出。

中原地產研究中心統計數據顯示,包括萬科、碧桂園等龍頭房企,5月銷售速度有所放緩。據克而瑞研究中心數據顯示,5月,大部份房企銷售業績出現環比下降。

樓市進入「看空期」?

調控層雖祭出斷頭刀,但中國樓市是步入斷頭台還是會鹹魚翻身,卻仍是未定之天。

筆者認為,中國房價雖從表像上看已被抑制,但深層卻仍暗流洶湧,市場上流竄的資金,顯示炒房客並未完全偃旗息鼓。從最近的情況來看,日光碟、秒殺盤並未絕跡。更有經濟學家認為,只要中國還要繼續城市化、還要繼續改革開放,房價曲線就一定會上揚。欲令中國樓市真正「變天」,至少要做到「四防」:

其一、防逆市場化調控 梳理中國此輪樓市調控政策,均是狠招硬招,但也多行政性手段。有觀點認為,當前樓市成交降溫,不是調控起到了效果,而是市場被暫時凍結而已。這相當於對樓市交易的一次熔斷,其實質可能會致使中國樓市風險被延後,而非減輕。

採取極端的辦法調控樓市,表面上可起到立竿見影之效果,但事實上未必會逆轉房地產市場預期,對市場未來的發展和長期的預期也並無太大益處。這種子彈打偏的逆市場化調控,其實歸根到底還是一種懶政思維,並非釜底抽薪的治本之策。

其二、防政策左右搖擺風險 雖然一季度中國經濟取得開門紅,但二季度中國經濟體溫已有所下降。數據顯示,4月份中國經濟增長放緩,工業增加值、固定資產投資和社會消費品零售總額均呈現增長放緩,印證了此前關於中國正再度進入減速週期的跡象。

每一次經濟下行,房地產都首當其衝,成為對沖經濟下行風險的首要工具。與此同時,土地出讓金作為地方政府收入的主要來源,財政收入佔比超過了50%。對土地財政和房地產的過度依賴,令地方政府的「樓市饑渴症」欲罷不能。

今年是十九大換屆年,走馬上任的新地方諸侯面臨GDP成績單下滑壓力,會否再度啟動「樓市馬達」尚未可知。

其三、防新風險外溢 在中國「五限」風暴下,市場的風險點在轉移,包括北京在內的熱點城市的風險在聚集。而在本輪調控政策層層加碼升級後,原熱點城市的部份購房資金與投資性需求轉移、擴散與下沉,流向新熱點城市,官方數據是,三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大,4月份比3月份擴大0.4個百分點。這些新風險、新問題都不容輕忽。

其四、防土地大躍進風險 房冷地熱,失衡的數據或預示着新一輪風險到來。據易居房地產研究院數據,4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米,環比增長28%,同比增長54%。綜合歷史數據,4月當月地價創下了2010年以來的最高水平。

國家統計局的數據顯示,開發商拿地熱情依然高漲,土地購置面積增速大幅提高,全國房地產開發投資同比增長9.3%,連續第二個月刷新兩年來最高值,土地市場再度出現「高燒」症狀。4月50個城市土地溢價率排名中,嘉興、佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮江等城市的溢價率都超過了75%,土地市場被劃入過熱區間。

中原地產分析師表示,開發商不會做賠本生意,積極拿地顯然是認為在監管層打壓、購買力見頂的當下,正是低調補庫存的最好時期。「在他們眼中,2018年前後樓市將迎來下一輪上漲週期,現在拿地可以說是儲備彈藥。」

避陷調控僵局須建長效機制

中國樓市調控史上的多次「空調」尷尬,此次會否重演,備受關注。當前,中國樓市仍有反彈隱患,為避免調控再度陷入僵局,筆者認為,須建立長效機制的調控思維,從病灶內裡出發,不能停留在行政手段層面,避免短視和盲目樂觀。

其一、長效機制 此次中國雷霆萬鈞的樓市調控,被認為手段更為行政化短期化。拆解樓市核彈,不能靠逆市場化,房地產必須建立更多的長效機制,而不是疾風暴雨式的調控。

改革土地交易制度,改變地方政府壟斷土地一級市場,改變住宅在整個土地供應中比例偏低的狀況,改變集體土地無法直接上市交易的現狀,都是題中應有之義。

對住房的投資政策、信貸政策、稅收政策以及土地政策等進行全方位的梳理,搭建制度框架,包括房價的統計體系、房地產的基本資訊、不動產統一登記、土地供應資訊、住房保障法制建設和相關部門的重構,加快財稅體制改革、戶籍制度改革與公共服務均等化改革,推廣房產稅以及完善租房租賃市場等……圍繞樓市民生政策本位做文章是大方向,這一點不容有誤。

其二、均衡資源 有觀察家指,中國房地產今天所面臨的困境,並不是房地產本身的問題,而是城市體制問題,是城市化模式問題。

由於一線城市優勢資源高度聚集,攤薄二三線城市和小城市應有資源,使得大城市房價越來越高,城市間的差異,成為不同社會階層差異的反映。

有觀點建議實行「新三線計劃」:將優質資源分散到二三線城市。部份大型國有企業搬離大城市,走向二三線城市。優質的學校、醫院和社會服務機構在二三線城市設置分支機搆,總部留在城市以減少阻力,以此解決資源錯配和不均衡問題。

今年是十九大政治年,穩定樓市對於經濟社會乃至政治層面而言,都是不容有失的重大任務。但中國樓市調控牽一髮動全身,涉及的利益關係非常複雜,改革與調控均非朝夕之功。只有從需求端和供給端「雙端發力」,搭建制度框架,均衡優勢資源,中國樓市才能開啟健康增長「新週期」。只有樓市成功實現「變天」,中國的實體經濟振興也才能迎來「新天」。


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