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中國樓市邁入嶄新「改革週期」(2018.3)

發布日期:2018-03-29


十九大之後,中國樓市已處於改革的十字路口。今年是改革開放40周年,中共高層將有效回應外界對近年來中國改革陷入停滯狀態的擔憂。宣示改革決心,擴圍改革版圖,樓市可成為重要突破口。以樓市改革為「點火器」,謀取經濟改革更大破局,中國改革大棋局有望滿盤皆活。

☉文/漁樵夫

在經歷「史上最嚴調控年」之後,2018年中國樓市將迎來名副其實「改革年」。開年以來,樓市新信號魚貫而出:政府壟斷土地醞釀放開、房產稅頻繁預熱、長效機制成為頂層定調、「一城多策」多點開花。中共十九大後,中國樓市正邁入嶄新「改革週期」。

對於龐大中國經濟體而言,樓市可謂牽一髮動全身,其改革走向將牽動整個經改大棋局,不僅可成改革試驗田,更可成全盤改革「點火器」。因此,在改革開放40周年之際,以樓市改革為牽引,中國經改謀更大破局備受期待。

樓市改革年四大新風向

在經歷2017年史上最嚴調控年之後,2018開年以來,中國樓市新信號陸續有來,中國房地產週期正從過去的調控週期進入到新一輪改革週期。

其一、頂層定調長效機制

中國樓市調控經年,「屢調屢漲」怪圈可謂備受詬病。與以往調控不同,本輪房地產調控加強頂層設計,由最高領導人習近平提出「房子是用來住、不是用來炒」的定位,明確了房地產的居住屬性。

因此,本輪樓市調控可謂中央領導核心意志的體現。而實現「房住不炒」,建立長效機制勢在必行。為此,十九大報告框定了未來房地產市場的制度框架,將房地產政策從原來的「經濟政策」回歸到民生和社會政策,明確加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度,讓全體民眾住有所居。

近三年中央經濟工作會議的重點從「去庫存」到「房住不炒」到「多主體供應、多管道保障、租購並舉」。當下圍繞房地產稅、共有產權、支持住房租賃等相關政策亦在加速落地,長效機制已初現輪廓。

這其中,發展租賃市場成為樓市長效機制重要落腳點。市場租賃房數量增加,將對沖一部份購房需求,對於降房價將起到至關重要作用。2017年中國已有13城集體用地建設租賃房試點,2018年,租賃房試點料將加速擴圍。

其二、土地制度醞釀巨變

中國國土資源部年初宣布數項重大土地改革思路,堪稱歷史性突破。根據官方說法,中國將從頂層設計開始,打破壟斷,終結政府是居住用地唯一提供者,引入競爭,形成多元化土地供應格局。

政府不再壟斷土地供應,非房地產企業的土地、村集體的土地可作為建設用地入市,將改寫中國樓市土地稀缺局面,推動大量潛在土地入市。

此舉意味着未來房地產開發商將不再是新建住房的唯一提供者,多主體住房提供體系將逐步形成;農民土地紅利時代亦將開啟,進一步打破「城鄉二元」壁壘,此項基礎性變革可望實現多贏。

業內人士認為,過去中國房地產20年發展歷史,主要是國有土地發展史。此項政策出台,將盤活土地市場,優化供需結構,大大增加土地供應多樣化,未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。

其三、房地產稅頻繁預熱

年關歲末,中國財政部部長肖捷對於房產稅立法時間表和徵收原則的表態,接連出現在官方媒體。肖捷文章指出,要按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則,推進房產稅立法和實施,為最早於2020年推出房產稅預熱。

據彭博經濟研究估計,中國約25%房地產需求屬投機性質,一、二、三線主要城市空置率約在22%-26%之間。在外界看來,中國部份城市樓市泡沫「突破天際」,房地產稅的預熱鋪路,將加劇樓市投資炒房客的壓力,符合「房住不炒」政策大邏輯。

其四、分城施策差異調控

2018年伊始,中國西北城市蘭州率先拉開「一城多策」調控大幕。新政規定,核心區買房三年後才能交易,取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。無獨有偶,南京、合肥等地亦先後調整樓市限購政策,中國樓市調控進入「多城多策」「一城多策」時代。

為人才鬆綁的房地產調控政策,亦是最近幾個月中國二、三、四線城市最常用的房地產調控新政。包括青島、天津等近20城發布了吸引人才政策。而這些政策多與落戶和購房優惠有關。

這意味着,中國房地產調控政策在經歷「史上最嚴調控年」之後,展現放鬆跡象,預計未來將有更多二三線城市加入到取消限購隊伍中來。中國樓市政策出現的微妙變化引起外界關注。

不過,中國官媒認為,部份地方樓市政策調整屬於對前期政策中剛性、粗糙部份的適時修正,中國樓市從嚴調控基調不會改變。

樓市拆彈勢在必行

當前,中國樓市的主要矛盾已轉變為市場快速發展與制度建設的滯後之間矛盾,中國樓市面臨的諸多難題,單純靠調控無法解決,改革方是治本之策。因此,對於中國樓市而言,2018 年,中國樓市由調控年切換至改革年已是勢在必行。

風險一:脆弱平衡

有業內學者認為,當前的樓市弱均衡是「刀刃上」的均衡,當前的樓市穩定是「鐵令下」的穩定。在炒房因素未根除情況下,樓市波動是常態,穩定屬暫時。在泡沫高懸、行政高壓、制度突變和市場調整等「冰火油汽」交融情勢下,2018年樓市將面臨前所未有的不確定性挑戰。面對樓市的多重不確定性,謀局深層改革可謂是根治當前樓市脆弱平衡的良藥。

風險二:傷及經濟

2018年是中國經濟高品質增長元年,亦是中國改革開放40周年。「品質革命」要求中國經濟降低對房地產過度依賴,通過改革創新切換中國經濟新動能,因此,清障樓市「改革週期」各項掣肘特別是制度性因素,告別樓市對經濟的托底定位,是唯一正確選項。

中國的樓市泡沫,不僅加劇了收入分配不平等和社會分化,影響中國城市化進程,更壓縮實體經濟生存獲利空間,推高實體經濟生產經營成本,影響經濟長期持續發展。

中國經濟追求高品質發展,需降低對房地產的過度依賴,通過改革與創新尋找中國經濟的新動能。但由於投機需求旺盛,大量資金湧入房地產市場,帶動了部份城市房地產價格大幅度飆升。當前,房價會漲預期依然高漲,導致現在的房價處於「漲也漲不得,跌也跌不得」之險地,這與中南海提出注重增長品質而非速度方向相悖,而樓市的一枝獨秀對轉型和創新亦顯非利好。

風險三:金融核彈

有關資料顯示,2017年信貸資金大筆流入房地產市場,房地產貸款餘額同比增長22.8%,佔比繼續攀升至26.4%,較去年同期上升2.1個百分點。值得關注的是,在本輪房價上漲中,家庭部門債務率快速攀升,是本輪房地產週期中出現的新信號。

2017年上半年末,中國家庭部門債務/GDP已達到46.8%,較2015年上升11.1個百分點,家庭部門債務/居民可支配收入已高達103.8%,接近美國水平。加之債務分布嚴重失衡,進一步加劇了家庭部門資產負債表的脆弱性和房地產泡沫風險。

防範化解風險是中央經濟工作會議最新定調的重大戰役之一。而地產市場的大幅波動無疑是風險的重要策源地。高房價的泡沫一旦破裂,不僅會大大拉低經濟增長速度,且會造成社會財富大量蒸發,進而影響社會穩定。

風險四:綁架政策

在中國,對土地財政和房地產的過度依賴,一方面導致地方政府靠賣地鼓起荷包,並成為政府托底經濟增長的重要砝碼;一方面隨着房價上漲,房子亦逐漸脫離居住的基本功能,成為投資客資產配置的主要工具。承擔了過多脫離房子基本功能的「任務」,使得樓市成為「牽一髮動全身」的「關鍵領域」,樓市政策亦越來越偏離主題。

在一輪輪「無效調控」甚至是「越調越漲」之後,如不觸及根本,將樓市「改革進行到底」,高危樓市就會對政策形成掣肘,令政府進退兩難,並透支民眾對政府信任,坐實外界對房地產國家背書的判斷,並可能損傷各界對改革的預期。

樓市下半場應避三大誤區

中國房地產週期從調控週期切換至改革週期,這也意味着房地產進入到了真正的下半場。將房地產視為「改革問題」而非簡單的「調控問題」,對阻礙房地產發展的諸多制度障礙予以消除,是當前正確選項,但在操作過程中,亦應避免三大誤區。

誤區一、政策搖擺

經過「史上最嚴厲調控」,隨着財政收入和經濟增長壓力日增,地方政府放鬆調控政策可能性亦在增加。地方政府既是當地房地產市場的監管者,又是供應土地以擴大稅收的市場參與者,是決定住房調控是否有效,房地產風險泡沫是否擴大的關鍵。

事實上,儘管國家層面對樓市調控從嚴基調不變,但部份二線城市出台優惠政策吸引大學以上人才落戶,「以人事救房事」意味明顯,未來不排除會有更多城市採取措施跟進。而一旦調控政策執行放鬆或者部份解除,很可能導致市場反彈和泡沫快速放大。

就整個市場而言,儘管經歷史上最嚴調控,購房者和房地產開發企業對未來樓市預期並未改變,只是將目標轉向了三四線城市。與此同時,金融機構對住房市場亦持樂觀預期,資金向房地產流入的內生機制並未根本改變。

2018年亦是政府換屆年。有資料表明,逢38換屆年,地方政府大幹快上基調下的基建投資衝動較難抑制。三月的全國兩會後,執政新班底的上位,對於今年樓市走向可謂影響至深。如不提前有所綢繆,2018年將有可能從「改革年」變為「反彈年」。

因此,對於中國樓市而言,今年既要警惕樓市調控泡沫和連鎖反應,亦要力防政策搖擺和土地財政「借屍還魂」,攻防不能偏廢。保持調控政策的連續性穩定性,防止政策大起大落至為重要。

誤區二、調控泡沫

與高房價泡沫同樣令人擔憂的是「調控泡沫」。

中原地產研究中心統計資料顯示:2017年內中國接近110個城市與部門(縣級以上)發布房地產調控政策,發布的調控政策次數多達270次以上。其中北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發布政策,尤其是僅北京發布的各類型房地產調控政策超過30次。

樓市調控主場亦從中心城市向周邊三四線城市逐步擴圍。中國指數研究院統計資料顯示,截至201712月底,90個地級以上城市(約200項政策)和35個縣市(約41項政策)出台調控,海南、河北從省級層面全面調控。在從嚴調控不斷加碼背景下,樓市急劇升溫趨勢獲得遏制,經過各方主體博弈和角力,市場進入短暫弱平衡狀態。

當前,中國各地樓市調控名目眾多,包括限購限售、信貸調控、庫存調控、「一城一策」、「一城多策」、「多城多策」。高調控節奏和頻率,在經濟調控史當中較為罕見,但若不觸及根本、名緊實鬆、藥不對症、或頻繁變化的調控所衍生的調控泡沫,乃至對政府公信力的損害都不得不防。

有觀點認為,行政干預需求過度旺盛,所帶來了大量的調控泡沫,才是中國樓市真正的灰犀牛。

誤區三、預判不足

當前,一些三四線城市的貨幣化棚改、再投資和再開發如火如荼,而一旦市場預期逆轉,需求消失,大量過剩庫存將會暴露,這些城市可能要再次上演更加艱難的去庫存。而預期調整所帶來的價格下降失速風險,或導致企業資金鏈斷裂、家庭資產大幅縮水、金融機構的呆壞賬增多等一系列連鎖反應。這些連鎖反應不可不防。

北京地產學者指出,既要通過樓市調整降低市場風險,又要防止樓市過度調整加大風險。既要利用政策的韌性作用逐步防範市場風險,又要防範政策彈性增加市場風險,既要利用制度改革消減市場風險,又要避免改革偏差產生新的風險。但把握當中分寸和平衡並非易題。

改革「點火器」 經改謀破局

十九大之後,中國樓市已處於改革的十字路口。對於目前的中國樓市而言,由於房價過高,涉及的利益格局和群體過大,新一輪房改所觸及的都將是硬骨頭。

告別房地產對經濟的托底功能,對房地產市場各個環節進行重大改革和制度重構,包括土地制度、信貸制度、稅收制度、資訊制度、住房保障等,以及如何界定市場和政府的關係,如何理順中央政府和地方政府在房地產市場管理與調控中的關係,均是題中之義。

作為房地產基礎性制度和長效機制建設年,2018年「房地產長效機制」將由理論層面進入實踐層面。而長效機制建立是一項系統而長期工程,需要立法等配套變革方能行穩致遠。

就現今改革環境而言,目前中國經濟已企穩回暖。根據官方發布的資料顯示,2017年中國經濟增速為6.9%,實現2011年以來首次回升。

與以往不同的是,本輪經濟反彈既有房地產、基建等傳統模式的帶動,亦有經濟新動能的支持。考慮到未來全球經濟復蘇帶動的出口提升,消費保持穩健,推出房地產長效機制,走出經濟對樓市過度依賴面臨上佳的時間窗口。

今年三月和金秋分別召開的全國兩會及十九屆三中全會,將對樓市長效機制作出進一步頂層設計。這兩個時間視窗,將加速樓市「改革年」的落地,加之今年是改革開放40周年,中共高層將有效回應外界對近年來中國改革開放陷入停滯狀態的擔憂,謀劃改革試驗田,樓市可成為重要突破口。

樓市的穩定發展,不僅將為中國經濟變革增長方式提供更多空間,更由於其牽一髮動全身,改革走向將牽動整個經改大棋局。因此,樓市不僅可成改革試驗田,更可成全盤改革「點火器」。以樓市改革為牽引,謀取經濟改革更大破局,中國改革大棋局有望滿盤皆活。

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