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重建出售並舉 完善置業階梯(2021.3)

發布日期:2021-06-03

──訪香港房屋協會主席陳家樂

近年資助房屋項目均錄得超額認購,反映市民對資助房屋需求殷切。香港房屋協會主席陳家樂在接受訪問時提到,希望任內能從多方面協助增加資助房屋供應,包括興建資助出售房屋、專用安置屋邨,亦會推展舊邨重建。另外,因應本港人口老化情況嚴重,他認為對長者最好的生活安排是在發展綜合性社區興建長者屋,凝聚不同年齡層的居民及提供長者友善的配套設施,讓老、中、青跨代能互相交流,達致長幼共融。

☉文/德恩

☉主辦/鏡報基金

☉主持/劉炳章 香港專業聯盟主席

☉訪談者/陳家樂 香港房屋協會主席

☉視頻播放/「鏡新聞YouTube頻道」、Facebook、微博、華人頭條

劉炳章:陳家樂主席,新年好!感謝您百忙之中抽空接受訪問。訪問房屋協會當然要訪問您關於香港的房屋問題,大家都知道現在的樓價雖然略有回調,但與香港市民一般的負擔能力仍有一段距離,所以在這方面我想問問房屋協會如何幫助政府,尤其是在資助房屋方面幫一把,特別是增加資助出售房屋的流轉,我想聽聽主席的高見。

優化房屋政策有助中下層市民置業

陳家樂:政府於2018年在資助出售房屋或稱居屋上的折扣率已經增加了,已把市民的負擔能力作計算基礎。過往通常用市價來制定折扣,大多是給予七折,現在是以負擔能力作計算基礎,以最新一期居屋計算是六折,這已令資助房屋的樓價較貼近申請者的負擔能力。

至於流轉,我認為流轉要視乎能否符合不同能力及階層的市民,給他們房屋階梯,層層遞進。房屋的階梯提供所謂的升級(trade up)途徑,例如他們一直住在居屋,若日後他們的負擔能力有所改善,可能出售居屋到私樓居住。過往的階梯可這樣劃分:公屋(即廉租屋)─居屋─私樓,我留意到這數年政府增加了兩層階梯,第一是「公屋─綠置居」,房委會已在2018年1月底通過恆常化「綠置居」;另一階梯是「居屋─港人首置上車盤─私樓」,增加階梯對房屋資源的運用及流通性有所幫助。

此外,大家留意到的「白居二」(即「白表居屋第二市場計劃」),其實自1997年開始,居屋業主可免補價在居屋第二市場將單位賣給「綠表」人士或公屋輪候冊申請人。現在市民如符合「白表」的資產和入息限額和資格,可申請每年提供特定的「白居二」配額,於居屋第二市場免補價購買二手居屋,增加他們的置業機會。這讓居屋的業主,在環境改變後,多了個渠道把他們的居屋轉售予有需要的人士,我覺得這是非常好的政策。

劉炳章:香港經過多年來的房屋政策慢慢的演化及優化,今天我真的看到對中下層市民置業方面有所得益。我小時候是住寮屋,當時很多鄰舍可從寮屋搬到公屋,而我很不幸上不了。置業階梯在這數十年不斷的建立起來,我認為今天這已做得相當不錯的。現在講講房協的角色,在這方面您又做了什麼呢?

陳家樂:我在三年前開始擔任主席,希望可在三方面有所貢獻:第一,能在興建居屋,即房協的資助出售房屋方面作幫忙,現在單靠房委會興建是不足夠的,而我們正在啟德、安達臣道、粉嶺馬會道發展資助出售房屋項目,未來五年會興建多五千多個單位。

另外,較特別的是在這數年,我們準備興建專用安置屋邨,位於粉嶺百和路、洪水橋、古洞北、啟德。什麼叫專用安置屋邨?這是給受清拆影響的人士,他們的資產限額符合不了房委會的要求,我們另闢一條途徑給他們租住我們較好質素的乙類公屋或購買我們的居屋,此舉希望有利於整個清拆安置行動,釋放土地作發展用途。

第二,房協有多條屋邨出現老化,有數條屋邨已超過五十年樓齡,四十年樓齡已算是「年輕」了,就老化屋邨要作兩手準備,一是復修,另一就是重建,現在我們手上在重建的屋邨包括大家比較熟悉,位於筲箕灣的明華大廈。

重建本身就是多贏的方案

陳家樂:我們已展開了明華大廈的重建計劃,第一期在未來數個月將可入伙。我們還有真善美村、觀塘花園大廈、香港仔漁光村,我們還會繼續這些重建項目。重建的好處是可善用地積比,增加單位數目,有些可增加六至七成。我們希望在重建後它們不只是一個公共屋邨,而是一個綜合性發展項目概念,即包括公屋、居屋、長者房屋,甚至有安老院舍、日間照顧中心,這不只是讓邨內居民受惠,而是對整個社區都有所裨益,所以重建本身就是多贏的方案,我很有信心希望做好的。

第三,就是長者屋,我們一向都在推行「長者安居樂」住屋計劃,英文叫做SEN(Senior Citizen Residences Scheme),當中樂頤居及彩頤居是中產長者房屋,大家都知道這是個一站式服務,不僅是照顧長者住屋需要,亦是集康樂設施及醫療護理等適切服務於一身的居所。

香港人口老化問題嚴重,大概十年後,即2030年,本港平均每三個人當中便有一位是六十歲或以上長者,這將會是很大的挑戰和壓力。所以,房協正興建兩個資助長者房屋項目,一個是位於紅磡利工街,提供約三百多個單位;另外,亦會於沙田乙明邨興建一幢約六十多個單位的資助長者房屋。我希望在任內把這些工作做好,的確樣樣工作都十分艱巨,我可以做好已很滿足。

劉炳章:房協在房屋項目上做了很多工作,特別是協助負擔不起私樓的中下層的市民置業,也補足特區政府的不足之處,所以,房協的社會角色相當重要。

主席,我想問多一個問題,就是最近一些資助房屋,如綠置居、居屋都是超額認購,雖然售價較接近市民的負擔能力,但供應始終趕不上需求。未來房協在資助房屋方面主打兩房單位,您認為如何加快供應,特別是縮短樓花期,房協在這方面是否可多作功夫?請與我們分享下。

陳家樂:為何我們會主打兩房單位?我們近年曾經進行調查,調查發現大部份約七至八成買家都希望以兩房單位做主打,所以無論是過去或將來,房協都會以兩房單位為主,希望服務對象是家庭,兩房單位是合適的面積,其餘的是一房或三房。近期有數個項目剛落成入伙,結果亦證明兩房是最受歡迎。

至於您提到會否縮短落成時間及樓花期,由於房協提供的是資助房屋,無論是出售時間、策略都要給運房局批准,自我們以負擔能力作訂價基礎後,運房局每年都設有統一的售樓時間表及策略,這方面我要交運房局作安排,以配合他們的政策。

劉炳章:房協興建了這些房屋單位,政府作最後批核的機構也不會拖慢,會加快供應給市場選購。主席,想請教您關於長遠房屋策略,當時我有份參與,當時定公營房屋與私樓是6:4,新一任行政長官林鄭月娥認為公私營房屋比例可增至7:3,現在公屋平均輪候時間達5.4年,房協在這方面如何配合政府在增加公營房屋方面出一分力?

陳家樂:房協當然會加快步伐去興建,我們手上有十四個公營房屋項目,在未來十年會提供超過一萬九千個單位,當中包括公屋、居屋(資助出售房屋)以及長者房屋,我們很明白現在公屋輪候時間要5.4年,對政府、局長是一種壓力。房協可在「暫租住屋」項目上着手,在一些待重建的屋邨,如漁光村、觀塘花園大廈等,由於單位將空置數年,我們認為可善用這些資源,給予在公屋輪候冊上超過三年的家庭申請,剛才提到的屋邨連同策誠軒,至今總共已提供約五百個「暫租住屋」單位,我們在這些方面是樂意出一分力的。

過渡期可用空置單位作暫住房屋

劉炳章:這等於可在重建前這段過渡期可用空置單位去安置市民。

陳家樂:因為我們這些待重建的單位較一般的劏房的條件較好和適切,還有您聽到的「出租計劃」,即未補價資助房屋(居屋)的出租計劃,反應都不錯,至今都有五十宗成交個案。這計劃容許房協及香港房屋委員會(房委會)轄下適用的資助出售單位的合資格業主,可因經濟、家庭等原因,將其未補價的單位出租予正在輪候公屋三年以上的合資格人士,作為「暫租住屋」,這方面也可幫助正輪候公屋的市民。

劉炳章:我相信這可幫助有需要市民改善他們的居住環境,香港很多的社會矛盾源自於房屋,我認為房協在這方面的角色是相當的重要,因為它本身不是政府部門,但又可作為公營、非牟利、不為利潤而工作的機構。

陳家樂:某程度上我們的彈性較大,大家都明白始終房委會或房署屬於政府部門,有較多的限制。我們的同事都抱有一份使命感,希望可在香港現時緊張的房屋供應下盡一分力,同事士氣相當高,願意付出時間及心思去思考如何可供應更多的單位,又不影響房屋的質素。

劉炳章:有主席帶領當然是很好,願意付出私人時間及精力去擔任房協主席,為社會做實事,實在不簡單。另一個問題就是人口老化問題,剛才您提到的2030年,本港平均每三個人當中便有一位是像我們的銀髮長者,這是一個問題。另一問題是我們的房屋很多是六十至七十年樓齡,尤其是疫症發生後,大家特別關注老化房屋帶出的渠管、樓宇改裝、間隔問題,以前也發生過劏房起火事故,這產生了不少社會問題及危險隱憂,可否分享一下房協如何可協助解決這些社會的問題?

「樂得耆所」居家安老計劃應對人口老化

陳家樂:您說得很對,人口老化是嚴重的問題,剛才我說到未來十年本港平均每三個人當中便有一位是長者,現在居住在房協單位已接近四成是長者,問題相當嚴峻。我們一向比較靈活,充當「房屋實驗室」,自2012年開始,房協推出「樂得耆所」居家安老計劃。這名字改得不錯,「耆」指的是「耆英」,我們與社福團體協作,盡量幫助在轄下屋邨居住的長者提供支援服務,甚至發展到安排職業治療師上門去視察能否有一些家居設備可改裝配合,提供更友善的支援。這計劃已推展至房協轄下全部二十個出租屋邨。

至於未來新的屋邨,如剛才講到的明華大廈第一期有約三成的單位會採用可改動設計(adaptable design),例如居民入住時正值壯年時期,但再過二十至三十年後已變成長者,生活需要上便有所不同,改裝是指例如洗手間門可容易拆下、擴闊,牆身不要太多電線和水喉導致很難改動,爐頭高度可以調校。這些我們都想得長遠一點,靈活一點,可供改裝的友善設計,希望達至居家安老。

至於屋邨老化問題,我相信您比我更加清楚,這是令人頭疼的問題,疫情更突顯出擅自改裝喉管渠管問題的嚴重性。房協五十年或以上樓齡的屋邨有七條,四十年歷史或以上也有數條,例如大家熟悉的大坑勵德邨、祖堯邨、樂民新村。我們採用的方法是復修,因為重建耗費的人力、物力很多,我們有不同項目排着隊要進行。四十年相對「年輕」,復修可維持更好的屋宇質素,使屋邨狀況保持良好,希望可再使用多十年或以上才重建。

劉炳章:另一問題是最近很熱門的大灣區發展,大灣區就是廣東省九個城市加上香港及澳門共十一個城市,有很多人提議在香港以外的地方,如廣東建立一個香港城或安老住屋計劃,房協有份參與在大灣區房屋領域的工作?具體可否與大家分享一下。

陳家樂:我們現時都有交流,因為我知道內地經濟房或養老產業都蓬勃,未來也希望有更多的交流。我們在長者房屋及服務方面已累積一些經驗,我們很樂意分享我們的經驗,包括做得成功及失敗的經驗。但礙於房協是法定的機構,受房屋協會條例所限制,例如建屋、服務只限於香港,這對於我們是個束縛。現在我們正研究法例,若在法例容許下,又找到適合的合作夥伴及機會,我們樂於審慎考慮及嘗試,特別是我心繫的長者房屋,我是很樂意參與的,但這也要在法例容許下才會參與。

劉炳章:主席上任三年,您給予自己的使命是什麼?您當完主席後,想給市民帶來什麼的成績?

陳家樂:我自己感到最開心的是舊的屋邨得到重建,我不但可保留原有的單位,當然質素比之前更好,而且可把公屋、居屋、長者房屋、安老院舍及設施等綜合發展,可以服務到邨內居民,乃至整個社區。我們現在發現對長者最好的生活安排並不是單幢式的長者房屋,而是綜合性的配套設施,長幼共融,老、中、青都有交流,這對長者生活質素是最好的安排。

劉炳章:甚至可以三代同住一個屋邨內。

三條寮屋村重建把具歷史價值的東西保育

陳家樂:年青人可多考慮如何關懷長者,長者可與年幼的分享自己的經驗。若整個屋邨都是長者,便失去活力,這是我希望可以做的。

政府在新一份施政報告中提到有三個寮屋村給房協發展,包括牛池灣村、茶果嶺村、竹園聯合村,當中具保育元素,我希望有機會看到把屋村不僅發展成居所,還可把具歷史價值的東西保育下來,留在市民的記憶中。

劉炳章:我們小時候住的寮屋主要是鐵皮及磚砌成,價值不大。剛才您提到的屋村會否有些是石屎或石硫建成,有保育價值?

陳家樂:正是這樣,例如我記得牛池灣村有一間庵堂,這是石塊建成,值得保留。茶果嶺村有一間「羅氏大屋」,也有保育價值。

劉炳章:現在我看回我昔日住的地方照片,整座山移平,建了西灣河耀東邨,已面目全非,只能再看回舊照才能認出。我認為如可保留這些會更好,可令人更加懷念、懷舊,社會過往的歷史可保留下來將會是更好。

陳家樂:其實不只是這三條屋村,我們也開始思考重建屋邨如觀塘花園大廈可否留有一些空間,以展示以前居民的一些可回憶的展品,用創新的形式保留一些色彩,不會只是清拆。

劉炳章:不會完全一無所有,還可想當年。

陳家樂:這是我希望做到的。

劉炳章:相當好!主席,最後問您一句,您想向社會講什麼?

陳家樂:我希望大家可以安居樂業,房屋始終是很多人的一個安樂窩,有了安樂窩,大家才可發揮潛能,貢獻社會。

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