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股市受惠狂印鈔票 樓市撤辣刺激經濟(2021.3)

發布日期:2021-06-03

☉文/蔡志忠 亞洲地產創辦人

以美國為首的西方國家,近年狂印鈔票刺激經濟,然而經濟還沒有受惠,銀紙氾濫卻讓市場出現亂象。首先是美元持續貶值,資金瘋狂投入金融市場,全球多個主要股市衝破歷史高位,繼而金銀銅市場價格不斷上漲,連之前備受爭議的虛擬貨幣-比特幣,也由去年3月份至今升值近10倍,相當誇張。

當今世界疫情仍然嚴峻,大量資金湧現市場,得益的是一些懂得玩財技的金融機構,以及科網大財團。在全球多個股市創下新高之時,許多國家和地區卻民不聊生,香港樓市也依然不振,股市樓市表現迥異,執政者是否應該認真思考,為什麼市場資金氾濫,中小企業未能受惠,打工階層叫苦連天,形成貧富差距越來越大的局面?

立法會議員石禮謙呼籲港府對樓市撤辣,原因是樓市已「死晒」,當局應該像打防疫戰一樣,先作預防措施。然而財政司司長陳茂波立即拒絕,理由是居住需求仍然很大,擔心撤辣樓價會大升。石議員的言論比較空泛,沒有實質性提議,相信所起的作用不大。在當局的施政理念中,資金投入金融市場是幫助經濟,投入樓市便是投機炒賣,影響民生。因此,向當局所提的建議必須對症下藥,改變其一向減辣必升的觀念,方能起到應有效果。

樓市減辣 利多於弊

筆者認為,想要當局對樓市撤辣或減辣,必須說出減辣利多於弊,假如讓成交量升而價格不升,能幫助更多市民成功置業,便是好政策。另一方面,市場資金氾濫,流入樓市卻愈來愈少,這是一個怪現象,當局千方百計想搞好經濟,為什麼不將資金引進樓市,這是最簡單直接的方法,這樣既可立即刺激經濟,也可帶動就業市場。

統計去年全年住宅成交量下跌,尤其是新樓只錄得1.5萬個成交案例,確實偏低,總體價格方面也出現12年來首度下跌,雖然只有1%,但相對於內地市場屬於大落後。今年新樓供應大幅增加至3.7萬個單位,加上外資賣樓撤離香港,樓市面對的局面非常嚴峻,當局務必學習全球經驗,努力吸引和留住外資,讓氾濫的資金部份流進樓市,有助香港經濟復甦。

為此,筆者提出3點建議:

1)撤銷或減少外地客買樓的買家印花稅(BSD),此建議雖然增加客源,但只會讓成交量達至正常水平,樓價不會因此上升。

2)撤銷3年內出售物業的額外印花稅(SSD),幫助有需要的業主賣樓,此建議讓市場立即增加樓宇供應量。

3)取消按揭壓力測試,增加按揭貸款成數,凡是2000萬元以下的住宅、工商舖物業,借貸均放寬至樓價7成。樓市這幾年已有顯著下調,放寬按揭成數可啟動換樓鏈,讓真正用家入市。

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