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香港樓價高企的深層次問題(2021.6)

發布日期:2021-07-05

☉文/成一

香港樓價一再刷新只漲不跌的神話,其投資獲利之高遠超社會各行各業。上月,山頂嘉樂園低層單位的一位業主將自己的豪宅售出,實用面積2448平方呎,連一個車位,售價為1.038億港元,買家是本港一位商人的太太楊女士。這位業主1995年以1420萬元購入上址,賬面獲利8960萬元,賺幅約6.3倍。胡女士是灣仔克街的廣生行B座一個單位的業主,該單位實用面積約470呎,2001年,她曾以100萬元的價格放盤,但沒有賣掉,改為出租。到現在,收了20年房租之後,再度放盤,售價為850萬元。

香港樓價之高冠絕全球

香港的高樓價,必然帶來社會下層人士和年輕人望樓興歎。據國際公共政策顧問機構Demographia近期發表的數據表明:香港已經連續11年蟬聯全球樓價最難負擔的城市,2020年住宅樓中位數對家庭收入中位數的比率高達20.7倍,即相當於中位數的港人不吃不喝接近21年才能置業。在全球各主要城市中,只有4個城市的中位數比率10倍,香港的比率遠高於排名第二、比率為13的溫哥華。

目前,香港近半數的家庭無法置業,20多萬人租住在劏房。而這劏房,恐怕是當今世界香港獨一無二的「創舉」了,一個單位,劏成若干個小單位,分租給不同的人。有人用「摧殘人性」來形容這種「蝸居」。令人唏噓的是,劏房還很緊俏,每年都要向租客加租,加租的幅度還不是個位數。有統計表明,劏房的價格已經超過豪宅了。

香港貧富不均已經成了嚴重的社會問題,制約了香港的發展,也影響了香港的穩定。香港的房屋問題引起了中央的重視。去年國慶期間,香港中聯辦主任駱惠寧走進基層,專門探望了老人和劏房住戶。在租住面積不足8平方米的失業市民家,駱惠寧特別提到,「看到你家的居住環境,心裡很不好受」。今年兩會期間,主管港澳事務的中共中央政治局常委、國務院副總理韓正也專門提到:「香港住房問題有香港的歷史,有香港的發展過程,解決這個問題難度是很大,但是總要有解決開始的時候」。韓正的這番話,絕對是有的放矢,表明了中央對解決香港房屋問題的決心和緊迫感。

繞不開的地產霸權

2010年,香港出了一本書,書名就叫做《地產霸權》,作者為潘慧嫻。她曾擔任新鴻基地產已故創辦人郭德勝私人助理8年,其後加入郭鶴年旗下的嘉里建設,負責土地及物業的估價與收購。潘慧嫻因較長時間從事地產業,以其大量的資料和翔實數據,深入剖析了香港地產業的運作和結構,提出了「地產霸權」的命題,並引起了香港社會的共鳴。

香港的「地產霸權」是長期以來政府的土地政策造成的。一是政府限制賣地;二是允許發展商囤地及可以收購舊樓重建。在這兩大「利好」的刺激下,香港地產業在暴利中蓬勃發展。有人說,美國的蘋果手機發明了「饑餓營銷法 」,賺了個盆滿缽滿。殊不知,香港的地產商早就深諳此道,完成了「群雄並起賣樓花」的原始積累後,一步步汰弱留強,最終形成了當今寡頭壟斷香港房地產市場的「四強爭霸」的局面。

無論是「福布斯榜」還是「胡潤榜」,多年以來,香港的「十大富豪」,排在前面的,毫無例外,都是清一色的地產大亨。資本主義的社會體系,資本為上,實力為王。有學者指出,香港社會,實際上一直就是「政商共治」,而這個「商」,主要指的就是「地產商」。

表面上,看不出地產霸權的顯山露水,實際上,它已滲透到香港社會的方方面面。香港的兩任特首,董建華和梁振英都曾試圖解決香港的房屋問題,遏制地產霸權,不僅未能建功,反而受到了反噬。反觀內地的阿里巴巴,壟斷才露頭,就被重罰183億元人民幣。而香港,連反壟斷也遲遲未能立法,這也很能說明問題。

香港政府角色尷尬

從歷史的角度看,香港的「地產大鱷」實際上是政府餵養而成長起來的。早在港英時期,「限制賣地」就是其一貫政策,政府明文規定每年賣地不多於50公頃。香港回歸後,董建華雄心壯志,推行「八萬五」的房屋政策,要讓港人「居者有其屋」。但很可惜,一場亞洲金融風暴,「八萬五」就被打回了原形。其後,政府更推出了所謂挽救樓市的孫明陽「孫九招」,直接停止了賣地,停建停售居屋。供應驟減,樓價迅速回升。曾蔭權出任特首後,繼續為地產商「救市」。於是,香港樓市從此步入了「只升不跌」的軌道。

從利益的角度看,政府的利益與地產商的利益有高度的一致性。有統計表明,香港政府至少有45%的財政收入來自於土地以及相關產業,包括賣地收入、房產稅以及對地產商獲利所徵收的稅收等等。樓價越高、地價越高,政府的收入就越高。財政收入高了,政府的公職人員就可確保薪酬及福利待遇處於世界超一流水平,甚至逆勢加薪也不成問題。

可尷尬的問題就來了。舒緩香港社會日益嚴重的貧富懸殊,解決市民的居住困難,本就是政府義不容辭的責任。怎麼辦?港英時期延至下來的土地政策改不得,地產霸權及相關的利益動不得,於是,政府就告訴市民,香港地少人多,已經沒有可建屋的土地了。政府一方面叫土木工程署去「覓地」,一方面繞一個大彎,推出「遠水不解近渴」宏偉藍圖「明日大嶼」。

事實上,香港的土地開發率只有24.9%,遠低於新加坡,也遠低於鄰居深圳。香港用於住宅的土地僅佔7%,而且,其中還有將近一半的住宅是低矮的、密度不高的鄉村式房屋。不少有識之士提出只要將現有的1000多公頃荒蕪農地、1300多公頃的棕地用起來,解決土地問題和住房問題都不在話下。

全國政協副主席梁振英近日也提出,採用位於大欖郊野公園不超過100公頃的邊陲土地,即千分之二的郊野公園面積,就可興建2萬至3萬個居屋單位。而且,該地交通也很方便,同時,可以不收地價,只收回開發土地及建築成本。這樣,以實用面積計,就可以做到每平方呎劃一作價6000元。梁振英還建議,凡香港永久居民而不擁有香港住宅物業的家庭,無論其資格、資產或入息水平均可申請。以抽居屋的辦法分配單位,但不必區分公屋和非公屋居民,入夥後10年內必須是業主自住,如出售只可以原價回售予政府。關鍵的問題是,特區政府受過往的法律、環保、規劃等多方面的約束,根本就裹足不前。

量化寬鬆貨幣政策惹的禍

以前,只要出現大範圍的經濟蕭條、金融風暴或突發災難,樓市、股市必然一瀉千里,大幅下調。香港回歸以來,就出現過兩次這種情況。一次是1998年的亞洲金融風暴;一次是2003年的「沙士」大爆發。

但是,2009年爆發的「世界金融海嘯」,情況卻有了完全不同的改變。原因是美國出了個「絕招」—量化寬鬆。俗而言之,就是極大量印鈔。美國一出手就以萬億美元計,反正美元是國際通用貨幣,有問題大家一起買單。不料,「量化寬鬆」的貨幣政策還挺管用,一舉鎮住了「金融海嘯」,沒有出現百業蕭條、樓市、股市一瀉千里的情況。

且不管帶來多大的後遺症,美國的「量化寬松」奏效,直接導致許多國家競相仿效。一遇經濟難關,便以增發鈔票解決之。近10多年來,世界範圍所增發的鈔票不知凡幾。

香港是國際經濟大都會,又與美元實行聯繫匯率掛鉤。海量的熱錢到處尋找投資渠道,香港自然是首選之一。多種因素加在一起,香港的樓價被炒得節節升高,一發不可收拾。特區政府最後不得不祭出「辣招」,而且「一辣再辣」,才勉強遏制得住。

樓價高企的裹挾能量

胡先生是一家媒體的普通員工,香港回歸時,他是特首董建華的忠實擁躉。可是,亞洲金融風暴來臨之後,胡先生的態度發生了180度轉變。無論是公開還是私下場合,都不再說董特首一句好話。原來,1997年初,當時樓價高峰的時候,他買了房。不料一年之後,樓價暴跌40%,雖然只是自住,但仍覺得自己虧大了。他不從別的方面找原因,就怪董建華的「八萬五」拖累了樓市。

有統計數據表明,港人有房自己當業主的比例為49%。這些業主大致分為三類人:一是打工階層,上車供樓,只能買一個單位自住;二是中產以上人士,擁有多個單位甚至多棟物業,作為投資保值或放租獲利;三是炒家,樓價越高,炒樓就越來勁。儘管這三類人的情況各不一樣,但有一點是完全一致的:樓價越漲就越高興,樓價下跌則心中發慌、氣急敗壞。

別小看香港的業主還不到一半,但是卻包括了所有的政府官員和公職人員,包括了所有的工商界人士,包括了所有的專業界和社會精英人士,香港的發展方向、香港的政策措施、香港的立法司法,各種權限全在他們手上。當然,要掌控樓價的走勢、升跌起伏就更不在話下了。

由此可見,香港樓價高企絕非表面上的「地少人多」、供求失衡那麼簡單。政府的土地政策、地產霸權以及樓價裹挾所有業主願景的超級能量,形成了一個完整的利益鏈條。再加上世界各國「量化寬鬆」的海量熱錢湧入,相互托舉、彼此呼應,這才是問題的根本之所在。

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